De iure spectrorum: los fantasmas y el contrato

A los supersticiosos, los curiosos y los amantes del derecho privado, ¿alguna vez se han preguntado cuáles son los problemas legales y complicaciones provocadas por las acechanzas de fantasmas y espectros en bienes inmuebles?

Por: Sergio Téllez Casallas. Estudiante de décimo semestre de Derecho. s.tellez10@uniandes.edu.co

Los fantasmas o espíritus son parte de nuestra cultura popular. A través de la tradición oral, la literatura y, más recientemente, las películas y series, se han pensado una infinidad de historias que tienen como protagonistas a una entidad sobrenatural. Pensando en esto, se me viene a la mente la primera temporada de la serie American Horror Story que casualmente se titula “Murder House” (Casa asesina), en donde la familia Harmon compra una mansión embrujada que está habitada por los fantasmas de sus antiguos residentes y víctimas los cuales los hacen pasar por experiencias traumáticas.

Ahora bien, ¿puede una casa embrujada tener impactos legales, por ejemplo, en un contrato de compraventa? Las discusiones sobre este tema se remontan, hasta donde pude investigar, al año 1700 cuando el profesor de la Universidad de Halle, Samuel Stryk publicó un libro titulado De iure spectrorum que estudiaba “los problemas legales y complicaciones provocadas por las acechanzas de fantasmas y espectros”. Hoy en día tampoco son ajenas las implicaciones legales de propiedades que dicen estar habitadas por espíritus, las cuales se enmarcan dentro de lo que la doctrina del derecho anglosajón llama “stigmatized property” o propiedad estigmatizada. Esta consiste en afirmar que algunas propiedades pueden ser consideradas indeseables por eventuales compradores porque alguien vivió en el inmueble o algo pasó en el mismo.

Según el libro Real Estate Ethics: Good Ethics = Good Business los defensores de dicha teoría afirman que saber que hechos como la ocurrencia de un asesinato o un suicidio o la presunta presencia de entidades paranormales puede afectar la percepción del comprador y el disfrute de su nuevo hogar, incluso más que otras situaciones como una tubería rota. Argumentan que el impacto nervioso que dichos sucesos causan se puede ver reflejado en la sugestión que puede influir en los habitantes de la casa, que en muchos casos pueden incluir niños y que se podrían ver reflejadas en pesadillas y estrés. Ante esto, los dueños suelen vender la propiedad, usualmente por un precio inferior al comprado dada la necesidad de dejar el lugar y/o por la percepción negativa que causan las supersticiones y prejuicios en los eventuales compradores sobre el bien. Lo anterior implicaría que el hecho de saber de la ocurrencia de homicidios, asesinatos o eventos paranomales puede tener implicaciones negativas tanto de carácter económico como emocional.

Y pese a que para algunos podría parecer una teoría graciosa, sorprendentemente ha habido casos que se relacionan con ella. En Estados Unidos podemos encontrar el caso Stambovsky vs. Ackley en el cual Helen Ackley, la vendedora de una casa ubicada en Nyack, una villa a 1.5 horas de la ciudad de Nueva York, no reveló a los compradores el hecho de que la propiedad había sido protagonista de varios artículos en periódicos locales, dado que ella afirmaba que la casa estaba embrujada. La situación era tal que la casa hacía parte de un walking tour en el vecindario.

Jeffrey Stambovsky al enterarse posteriormente de esto, solicitó rescindir el contrato de compraventa. La División de Apelaciones de la Corte Suprema de Nueva York estableció que Stambovsky no conocía ni podía conocer —dado que residía en la ciudad de Nueva York—, que la casa estaba embrujada al firmar el contrato. También recalcó que Ackley sabía que un comprador razonable podría evitar comprar una casa embrujada, temiendo eventos espeluznantes o la disminución del valor en una posterior reventa. Debido a esto, la Corte decidió que el que la casa estuviera presuntamente embrujada era un latent defect o vicio oculto, ya que fue la vendedora la que propició aquella situación (a través de sus declaraciones en la prensa) y posteriormente la ocultó al vendedor. En opinión contraria a la tesis descrita, se hallan quienes piensan que estos defectos psicológicos poco tienen que ver con el uso material del inmueble y por lo tanto no dan lugar a que el comprador tenga acción alguna contra
el vendedor como en el caso Ontario Inc. vs. K-W Labour Association Inc de la Corte de Apelaciones de Ontario.

Teniendo en cuenta estas consideraciones, es importante definir si un vendedor debe o no revelar supuestos que estigmaticen la propiedad en venta puesto que el vendedor se enfrenta a un dilema. Por un lado, si se revela la existencia de hechos o eventos que estigmaticen la propiedad como puede reducirse el valor de su inmueble, ya sea porque el comprador es supersticioso por razones personales y/o religiosas o porque aun siendo el comprador incrédulo acerca de dichos eventos, se aprovecha de que la demanda en el mercado de la propiedad se reduce en razón de los mismos y podría ofrecer un precio de compra inferior. Mientras que por otro lado, el vendedor puede elegir guardar silencio acerca de que la propiedad está estigmatizada, pero asumiendo el riesgo de que si el comprador posteriormente se entera de esto, puede presentar acciones legales de diversa clase dentro de las cuales podrían pensarse la acción redhibitoria, o una acción de responsabilidad precontractual e incluso, en un caso extremo, una acción rescisoria por lesión enorme.

Usando la acción redhibitoria el comprador podría rescindir la venta o rebajar el precio proporcionalmente a la gravedad del vicio de acuerdo con el artículo 1925 del C.C. Esta es seguramente la acción que más dificultad tiene de prosperar dada la dificultad probatoria de los requisitos legales. Pero difícil no quiere decir imposible. En el derecho colombiano se exige que los vicios sean materiales y que a su vez impidan la posesión útil del bien, o como dice Gómez Estrada, que la cosa “(…) no sirva para el uso a que naturalmente está destinada, o que solo sirva imperfectamente”. Se podría plantear que los impactos emocionales, si son de magnitud importante, pueden hacer inviable la habitabilidad del inmueble como se explicó arriba. Ahora, ¿cómo se probaría? Si bien es imposible probar la existencia de una entidad paranormal, sí se pueden probar los fenómenos que en la cultura popular están asociados a los mismos y que por ende son susceptibles de causar temor y zozobra en los habitantes del bien.

También se podría solicitar indemnización de perjuicios por faltar al deber de información al momento de celebrarse el contrato por no haberse revelado que la propiedad sufría de defectos psicológicos. Como ya se mencionó arriba, dichos defectos alteran el valor de mercado de una propiedad y por lo tanto, hacen parte de la información relevante para el comprador el cual, en caso de haber comprado por un precio mayor al valor de mercado, podrá solicitar como indemnización la diferencia entre el valor pagado, presuntamente mayor, y valor comercial del bien que debido al estigma sería inferior al pagado.

Respecto al factor del precio también se puede presentar una situación improbable pero posible, consistente en que el precio pagado por el comprador supera el doble del valor real, configurándose una lesión enorme. Ante esto el vendedor podrá optar por aceptar la rescisión del contrato o restituir el exceso del precio recibido aumentado en una décima parte.

Si bien estos casos son poco probables en nuestro derecho, vale la pena pensarlos como ejercicio teórico para retar a la imaginación y la elasticidad de instituciones del derecho privado, así como nuestro conocimiento sobre las mismas. No por nada hay quienes dicen que en el final de su sección de Contratos Carlos Julio suele preguntar un caso similar a los aquí expuestos.

Imagen obtenida de: http://www.cnn.com